Grundsteuer; Feststellung des Einheitswerts und des Grundsteuermessbetrags durch das Finanzamt

Die Gemeinden erheben von den Grundstückseigentümern zur Finanzierung ihrer Aufgaben Grundsteuer. Das zuständige Finanzamt stellt den Einheitswert und den Grundsteuermessbetrag fest.
Der Grundsteuer unterliegen zum einen

• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und zum anderen die
• übrigen Grundstücke incl. der betrieblich genutzten (Grundsteuer B).

Grundlage für die Steuerberechnung ist allein der Wert des Betriebes bzw. des Grundstücks. Hierbei sind jedoch die Wertverhältnisse zum 01.01.1964 maßgebend. Die persönlichen Verhältnisse des Grundstückseigentümers finden keine Berücksichtigung.

Die Steuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:

1. Zunächst stellt das Finanzamt, in dessen Bezirk sich der land- und forstwirtschaftliche Betrieb bzw. das Grundstück befindet, den Einheitswert fest.

   Bei einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft wird dabei für den Wirtschaftsteil der Ertragswert zugrunde gelegt, der in einem vergleichenden Verfahren zu ermitteln ist. Der Wert des Wohnteils ergibt sich aus einem Vielfachen der ortsüblichen Jahresmiete für das Objekt, das gegebenenfalls durch Zu- und Abschläge zu korrigieren ist.

   Bei den übrigen Grundstücken werden die unbebauten Grundstücke mit ihrem Verkehrswert zum 01.01.1964 angesetzt. Die Bewertung bebauter Grundstücke erfolgt grundsätzlich im Wege des Ertragswertverfahrens. Dabei wird der Wert des Grundstücks anhand eines Vielfachen der erzielbaren Jahresmiete bestimmt. Ist das Gebäude oder ein Teil selbstgenutzt, legt man die ortsübliche Miete zugrunde. Auch hier können Zu- und Abschläge erforderlich sein.

2. In einem zweiten Schritt stellt das Finanzamt dann den Grundsteuermessbetrag fest. Dieser ergibt sich durch die Anwendung der im Grundsteuergesetz festgelegten Steuermesszahl auf den Einheitswert.
3. Die zuständige Gemeinde setzt dann als Letztes die Grundsteuer fest. Dabei wird der vom Finanzamt mitgeteilte Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz, den die Gemeinde vorab in ihrer Satzung festgelegt hat, multipliziert. Bei der Bestimmung der Höhe des Hebesatzes kommt der Gemeinde ein weites Ermessen zu.

Für den Einheitswert, den Grundsteuermessbetrag und die Grundsteuer wird jeweils ein eigenständiger Bescheid erteilt, der gesondert mit einem Rechtsbehelf angefochten werden kann. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid kann jedoch nicht damit begründet werden, dass der Grundsteuermessbescheid oder der Einheitswertbescheid fehlerhaft sei. Beide Bescheide sind Grundlagenbescheide für die Grundsteuerfestsetzung und für die Gemeinde bindend. Wird der Einheitswert- und/oder der Grundsteuermessbescheid geändert, passt die Gemeinde die Grundsteuer von Amts wegen an. Der Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid kann ebenso nicht mit der Fehlerhaftigkeit des Einheitswertes begründet werden.

Die Grundsteuer kann u.a. dann erlassen werden, wenn der normale Ertrag des Betriebes bzw. des Grundstücks wesentlich gemindert ist und der Eigentümer dies nicht zu vertreten hat. Der Antrag auf Erlass ist bei der Gemeinde zu stellen.

Wird das Grundstück vermietet, kann die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 die Einheitswerte für mit dem Grundgesetz unvereinbar erklärt. Bundestag und Bundesrat haben deshalb im Herbst 2019 eine Reform des Bewertungsrechts beschlossen. Die neuen Werte werden der Grundsteuerfestsetzung ab dem 1. Januar 2025 zugrunde gelegt werden. Bis dahin wird die Grundsteuer weiterhin auf Basis der Einheitswerte berechnet. Die Länder können mit Wirkung ab dem 1. Januar 2025 vom Bundesrecht abweichende eigenständige landesgesetzliche Regelungen erlassen.