Mietwohnungen, Umwandlung in Eigentumswohnungen

Werden Wohnräume nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten veräußert, gilt, sofern der Mieter nicht sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt, Folgendes:

Der Erwerber kann wegen Eigenbedarf oder anderweitiger angemessener Verwertung erst nach Ablauf einer Kündigungssperrfrist von 3 Jahren seit seiner Eintragung im Grundbuch kündigen.

In bestimmten Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf, welche durch Rechtsverordnung der Staatsregierung festgelegt sind, beträgt diese Sperrfrist für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder auch wegen (anderweitiger) angemessener wirtschaftlicher Verwertung der Wohnung 10 Jahre.

Derzeit gelten die Regelungen zur Verlängerung der Kündigungssperrfrist nach der Mieterschutzverordnung in 162 bayerischen Kommunen.

Die Sperrfrist für die Kündigung durch den Vermieter greift des Weiteren bei jedem Erwerb von vermietetem Wohnraum durch eine Personengesellschaft oder eine Erwerbermehrheit, auch wenn eine Umwandlung in Eigentumswohnungen noch nicht stattgefunden hat. Dies gilt nicht, wenn es sich um einen Erwerb durch Familien- und Haushaltsgemeinschaften handelt. Eine Umgehung des Mieterschutzes durch das sog. „Münchner Modell“ wird damit unterbunden.

In jedem Fall kann der Mieter der Kündigung widersprechen und von Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.

Für Sozialmietwohnungen gilt darüber hinaus, dass Eigenbedarfskündigungen so lange ausgeschlossen sind, wie die Wohnungen den aufgrund der Förderung begründeten – bei einer Veräußerung der Wohnungen gegen den neuen Eigentümer wirkenden – Belegungs- oder Mietbindungen unterliegen.

Seit 1. März 2014 müssen in Bayern Eigentümer, deren Mietshäuser in Gebieten von sogenannten Milieuschutzsatzungen liegen (z. B. in München, Erding und Erlangen) für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen eine gesonderte Genehmigung der Gemeinde einholen. Vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde die Mieter zu hören.

§§ 577, 577a, 574 bis 574c Bürgerliches Gesetzbuch, § 1 Mieterschutzverordnung (MiSchuV), Artikel 6 Absatz 3 Satz 3 Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz, Artikel 16 Absatz 5 Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz, § 5 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsrechts und Besonderen Städtebaurechts (DVWoR)

in der Regel Landratsämter; kreisfreie Städte und Große Kreisstädte